시니어 레지던스 활성화 방안 주요 내용 (2) – 리츠 진입 규제 완화, 투자 위험 부담 완화, 실버스테이 도입

1편에서 시니어 레지던스 공급 확대에 대한 개념과 민간 부분 공급 방안에 대해서 살펴보았습니다.

2편에서도 리츠 진입을 위한 규제와 투자 리스크 완화 등 민간 부분 공급 방안을 위한 투자 및 운영 활성화 방안을 이어서 알아보겠습니다.

1. 프로젝트 리츠 도입

정부는 시니어 레지던스 개발사업에 리츠가 원활한 진입을 할 수 있도록 택지 지원과 설립ㆍ세제 관련 규제 개선을 추진한다고 밝혔습니다.

부동산투자회사법에 따르면 최저자본금 준비기간이 끝난 후에는 주주 1인과 그 특별관계자가 발행 주식의 100분의 50을 초과해 보유할 수 없습니다(1인 주식 소유한도 요건).

또한 리츠의 변경인가와 공시 등 다양한 규제 요건으로 인해 부동산 개발 과정에서 리츠 활용이 제약될 수 있습니다.

이에 정부는 시니어 레지던스 활성화 방안에서 부동산투자회사법을 개정하여 1인 주식 소유한도(50%) 등 진입규제를 완화하고, 프로젝트 리츠를 도입해 시니어 레지던스 개발을 촉진한다는 계획을 제시했습니다.

2. 택지 지원

리츠가 화성동탄2지구와 2025년까지 신도시 택지 3곳 이상을 활용할 수 있도록 지원해 시니어 레지던스 공급을 활성화할 예정입니다.

3. 위탁운영사 기준으로 인력 요건을 충족할 수 있는 제도 마련

현행 부동산투자회사법에 따르면, 위탁관리 리츠는 상근 임직원을 둘 수 없어, 노인복지주택의 설치 및 운영에 필요한 인력 요건을 충족하기 어렵습니다.

노인복지법에 따르면 노인복지주택에는 시설의 장 1명과 사회복지사업법상 사회복지사 자격증을 소지한 자 1명을 배치해야 하며, 노인복지주택 종사자들은 모두 시설의 장과 근로계약을 맺어야 합니다(노인복지법 시행규칙 제17조, 별표2 제6호, 별표3 제3호 라목).

그러나 위탁관리 리츠의 경우 이러한 상근 임직원을 둘 수 없으므로 인력 기준을 자체적으로 충족하는 것이 불가능합니다.

때문에 시니어 레지던스 활성화 방안에 따라, 정부는 상근 임직원이 없는 위탁관리 리츠가 위탁운영사를 통해 인력 요건을 충족할 수 있도록 제도를 개선할 계획입니다.

4. 노인복지주택 위탁운영사 자격 요건 완화

현행 노인복지법은 노인복지주택을 설치한 자가 시장, 군수, 구청장의 확인을 받아 시설의 운영을 제3자에게 위탁할 수 있도록 하고 있지만, 이때 위탁받은 자는 노인복지주택사업의 경험을 갖추어야 합니다(노인복지법 제33조의2 제6항, 동법 시행령 제20조의3). 

이 규정으로 인해 상근 임직원이 없는 위탁관리 리츠의 자산관리회사가 리츠로부터 노인복지주택의 운영을 위탁받는 것이 어려웠습니다.

이에 따라 시니어 레지던스 활성화 방안에서, 정부는 이러한 위탁운영사 요건(즉, 노인복지주택사업 경험)을 폐지해 리츠가 노인복지주택 개발 및 운영에 원활하게 참여할 수 있도록 하고자 합니다.

5. 설치요건 개선

현행 부동산투자회사법에 따르면, 리츠는 부동산을 취득한 즉시 자산보관기관에 해당 부동산을 신탁해야 합니다(부동산투자회사법 제35조 제1항, 동법 시행령 제37조 제1항 제1호).

이로 인해 노인복지법상 요구되는 시설요건, 즉 설치자가 토지 및 건물의 소유권을 확보해야 한다는 요건을 충족하기 어려운 상황입니다.

정부는 시니어 레지던스 활성화 방안을 통해 노인복지법 시행규칙 제16조를 개정하여, 노인복지주택 설립 및 운영 시 토지 및 건물의 ‘소유권’이 아닌 ‘사용권’을 기반으로 가능하도록 규정을 개정할 예정이라고 밝혔습니다.

또한, 리츠의 자산보관 의무를 감안하여 제도를 개선할 계획입니다.

이러한 개정이 이루어지면, 리츠는 노인복지주택의 설치 및 운영 주체로서 더욱 활발하게 참여할 수 있을 것으로 기대됩니다.

6. 투자 위험 부담 완화

정부는 시니어 레지던스 조성 활성화를 촉진하기 위해 다양한 금융지원을 검토 중입니다.

지원 시기와 규모, 대상 등은 아직 구체적으로 확정된 바는 없지만, 현재 고려 중인 방안들은 다음과 같습니다.

우선, 시니어 레지던스 조성을 위한 건설자금에 대해서 주택도시기금 공공지원 민간임대 융자 지원을 검토하고 있습니다.

게다가 추후 시니어 레지던스 법적 근거 마련 등 제도화에 맞춰 건설자금 등에 대한 주택금융공사 대출보증도 지원을 검토 중에 있습니다.

뿐만 아니라 지역활성화 투자 펀드 활용이 가능하도록 분양형 실버타운에 한해서 예외적으로 투자를 허용하는 것을 검토 중입니다. 단, 단순 분양형 사업은 투자대상에서 제외됩니다.

마지막으로 지자체가 지방소멸대응기금 등을 활용해 시니어 레지던스 조성을 추진할 수 있도록 지원하고자 합니다.

7. 실버스테이 도입

공공지원을 통해 합리적인 이용료로 이용 가능한 실버스테이(민간임대주택) 시범사업 시행과 확산도 추진합니다.

공공택지내 민간임대용지 일부를 의료 및 복지시설 등 인접지역에 배치하고 실버스테이를 공급하는 민간 건설사에 공급할 예정입니다.

건설자금 등에 대해서는 주택도시기금이 출자(리츠) 또는 융자 지원하고 건설기준 등 규제개선도 계획 중에 있습니다.

• 융자규모 :  대출한도 : 세대당 0.7~1.2억원, 금리: 2.0~2.8%, 상환기간: 14년 만기일시상환

• 건설기준 등 규제 개선 : 놀이터, 돌봄센터 등 고령자 수요가 적은 주민공동시설 설치 완화 검토

입주 대상 범위도 확대합니다. 현재는 공공지원 민간임대주택은 무주택자만 입주가 가능하지만, 60세 이상 ‘유주택’ 고령자도 입주할 수 있도록 범위를 확대할 전망입니다.

그리고 단지 내 고령자 외 다양한 세대가 함께 거주 가능하도록 일반형 주택을 혼합해 건설하는 방안도 검토하고 있습니다.

8. 결론

이외에도, 정부는 시니어 레지던스의 투명한 정보공개와 서비스 품질 보장을 위해 표준계약서 마련, 정보공개 시스템 구축, 품질인증제도를 도입할 계획입니다.

관계부처 전담반도 구축하고 시니어 레지던스 활성화를 위한 특별법 제정과 원스톱 지원시스템 운영 등을 통해 신속한 현장 수요 대응에 나설 예정입니다.

법률사무소 더올은 시니어 레지던스와 같은 복합적인 프로젝트에서 발생하는 법적 문제들을 해결하는 전문적인 법률 자문을 제공합니다.

건설 계약 검토, 리스크 관리, 임대 계약 자문 등을 통해 프로젝트의 법적 안정성을 보장하고, 개발 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 미연에 방지합니다.

특히 개발 및 재개발 프로젝트에 필요한 토지와 자산의 매입 과정에서 법률적 자문을 제공해 프로젝트가 원활하게 진행되도록 지원합니다.

또한 프로젝트가 관련 법규 및 규제를 준수할 수 있도록 인허가 절차를 지원하며 자금 조달 및 투자 구조에 대한 자문도 제공합니다.

감사합니다.

[참고자료]

• 시니어 레지던스 활성화 방안 (24.07.23, 기획재정부 - 보도자료)